Wohngebäudeversicherung beim Hauskauf: Was Käufer und Verkäufer wissen müssen
Die kurze Antwort vorweg: Die Wohngebäudeversicherung hängt am Haus, nicht am Eigentümer. Beim Hauskauf geht sie automatisch auf den Käufer über – und zwar mit der Eintragung im Grundbuch, nicht mit dem Notartermin (§ 95 VVG) und nicht mit der Auflassungsvormerkung. Der Käufer darf den übernommenen Vertrag innerhalb eines Monats sonderkündigen, muss es aber nicht. Der Versicherer hat ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht.
Beide Seiten haben eine Pflicht, die gern vergessen wird: Der Verkauf muss dem Versicherer unverzüglich angezeigt werden. Als Versicherungsmakler in Hamm sehe ich bei Immobilienkäufen regelmäßig dieselben Fehler – hier erkläre ich, wie Sie sie vermeiden.
Wann genau geht die Gebäudeversicherung über?
Entscheidend ist ein einziges Datum: die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Erst dann sind Sie rechtlich Eigentümer – und erst dann treten Sie nach § 95 Abs. 1 VVG in den bestehenden Versicherungsvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten. Weder der notarielle Kaufvertrag noch die Auflassungsvormerkung noch die Schlüsselübergabe oder ein vereinbartes Datum lösen den Übergang aus.
Zwischen Notartermin und Grundbucheintrag vergehen in der Praxis teils mehrere Monate. In dieser Zeit läuft der Vertrag unverändert beim Verkäufer weiter – das Gebäude ist also durchgehend versichert. Genau das ist der Sinn der Regelung: Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass ein Haus beim Eigentümerwechsel auch nur einen Tag ohne Schutz dasteht. Sie müssen als Käufer nichts tun, damit der Schutz besteht. Vorab den Vertrag prüfen, den Ihnen der Verkäufer sicherlich gezeigt hat, macht allerdings Sinn.
Aufpassen sollten Sie trotzdem: Wenn der Kaufvertrag den Nutzen- und Lastenwechsel auf einen früheren Zeitpunkt legt – was üblich ist –, tragen Sie wirtschaftlich schon die Kosten, während der Vertrag formal noch dem Verkäufer gehört. Regeln Sie im Kaufvertrag ausdrücklich, wer die Beiträge für welchen Zeitraum trägt. Das erspart beiden Seiten hinterher unangenehme Gespräche.
Aus Käufersicht: Sie bekommen einen Vertrag – und dürfen ihn kündigen
Sie übernehmen den Vertrag so, wie er ist: mit seiner Versicherungssumme, seinen Bedingungen, seinem Beitrag und auch seiner Schadenhistorie. Deshalb gehört die Police auf den Tisch, bevor Sie unterschreiben – nicht erst danach.
Das Sonderkündigungsrecht: ein Monat, zwei Möglichkeiten
§ 96 Abs. 2 VVG gibt Ihnen als Erwerber ein Sonderkündigungsrecht. Sie können entweder mit sofortiger Wirkung kündigen oder zum Ende der laufenden Versicherungsperiode. Die Frist: ein Monat nach dem Erwerb, also nach der Grundbucheintragung. Wussten Sie gar nicht, dass eine Versicherung besteht, läuft der Monat erst ab dem Zeitpunkt, an dem Sie davon erfahren.
Ein Detail, das viele übersehen: Auch der Versicherer darf kündigen (§ 96 Abs. 1 VVG), mit einer Frist von einem Monat, ausgeübt innerhalb eines Monats ab seiner Kenntnis vom Verkauf. Rechnen Sie also nicht fest damit, den alten Vertrag auf Dauer behalten zu können.
Warum die schnelle Kündigung der Wohngebäudeversicherung nach dem Hauskauf ein Fehler sein kann
Der Reflex vieler Käufer lautet: alter Vertrag raus, neuer rein. Das kann richtig sein – ist es aber nicht immer. Ältere Verträge enthalten teils Bedingungen, die heute so nicht mehr angeboten werden. Und bei einem Gebäude mit Vorschäden, hohem Alter oder in einer hochwassergefährdeten Lage kann ein Neuabschluss deutlich teurer werden – oder im ungünstigsten Fall gar nicht zustande kommen. Dann ist der geerbte Vertrag plötzlich wertvoll.
Mein Rat aus der Praxis: erst vergleichen, dann kündigen. Und zwar in dieser Reihenfolge – die Zusage für den neuen Vertrag sollte vorliegen, bevor der alte gekündigt wird. Sonst riskieren Sie eine Deckungslücke, und Ihre Bank wird bei einer finanzierten Immobilie ohnehin oft einen lückenlosen Nachweis verlangen.
Was Sie vor dem Hauskauf prüfen sollten bei der Wohngebäudeversicherung
Lassen Sie sich vom Verkäufer die Police, also den Versicherungsscheion, und eine Schadenauskunft der letzten mindestens 5 Jahre geben. Vier Punkte sind dabei besonders wichtig:
Sind Elementarschäden mitversichert? Gerade in NRW ist das nach den Hochwasserjahren keine Spielerei mehr, und viele ältere Verträge haben diesen Baustein oft nicht.
Ist die Versicherungssumme noch stimmig, also der gleitende Neuwert ordentlich geführt? Ist die Wohnfläche oder der Wert 1914 korrekt?
Gab es Vorschäden, und wurden sie fachgerecht beseitigt? Welcher Art und wann waren diese Schäden?
Und: Planen Sie nach dem Kauf einen größeren Umbau oder längeren Leerstand? Beides muss dem Versicherer gemeldet werden und kann zusätzlichen Schutz erfordern und ist oft mit Auflagen verbunden.
Aus Verkäufersicht: Verkauf anzeigen – und nicht vorschnell selbst kündigen
Ihre wichtigste Pflicht steht in § 97 VVG: Die Veräußerung ist dem Versicherer unverzüglich anzuzeigen. Das können Verkäufer oder Käufer übernehmen, formlos, mit Adresse des Objekts und Versicherungsscheinnummer. Warum das ernst zu nehmen ist: Unterbleibt die Anzeige, kann der Versicherer unter den Voraussetzungen des § 97 Abs. 1 VVG leistungsfrei sein, wenn der Schaden später als einen Monat nach dem Zeitpunkt eintritt, zu dem die Anzeige hätte vorliegen müssen. Ein vergessener Brief kann also im Schadenfall sehr teuer werden – für den Käufer.
Was Sie als Verkäufer nicht tun sollten: den Vertrag vor dem Eigentumsübergang selbst kündigen. Damit nehmen Sie dem Käufer den automatischen Schutz und schaffen genau die Lücke, die das Gesetz verhindern will. In aller Regel gilt: Vertrag laufen lassen, Verkauf anzeigen, den Rest regelt § 95 VVG.
Wer bezahlt den Beitrag?
Hier lohnt der genaue Blick, weil zwei Regelungen ineinandergreifen. Grundsatz: Für die Prämie der laufenden Versicherungsperiode haften Verkäufer und Käufer als Gesamtschuldner (§ 95 Abs. 2 VVG). Der Versicherer darf sich also aussuchen, an wen er sich hält – unabhängig davon, was die beiden untereinander vereinbart haben.
Kündigt aber der Käufer (oder der Versicherer) den Vertrag, dreht sich das um: Nach § 96 Abs. 3 VVG ist dann allein der Verkäufer zur Zahlung verpflichtet, eine Haftung des Käufers entfällt. Zu viel gezahlte Beiträge fließen entsprechend an den Verkäufer zurück.
In der Praxis hat der Verkäufer den Jahresbeitrag meist im Voraus bezahlt. Der Versicherer rechnet nicht zwischen den Parteien ab – das müssen Sie selbst regeln. Sinnvoll ist eine anteilige Erstattung taggenau ab dem Eigentumsübergang, am besten schriftlich im Kaufvertrag festgehalten. Ihr Notar nimmt so eine Klausel gerne auf, wenn Sie ihn darauf ansprechen.
Sonderfälle: Erbschaft, Zwangsversteigerung, Eigentumswohnung
Bei einer Erbschaft gehen Haus und Versicherung im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf die Erben über. Ein Sonderkündigungsrecht nach § 96 VVG gibt es hier nicht, weil keine Veräußerung vorliegt – gekündigt werden kann nur regulär zum Vertragsende.
Bei der Zwangsversteigerung gelten die §§ 95 bis 98 VVG entsprechend (§ 99 VVG). Maßgeblich ist hier der Zuschlag, nicht der Grundbucheintrag – ab diesem Zeitpunkt läuft die Monatsfrist.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung müssen Sie sich in der Regel gar nicht kümmern: Das Gebäude versichert die Wohnungseigentümergemeinschaft, die Kosten laufen über das Hausgeld. Ein individuelles Kündigungsrecht haben Sie dort nicht.
Mein Fazit als Versicherungsmakler aus Hamm
Der Übergang der Gebäudeversicherung passiert automatisch – alles andere nicht. Drei Dinge nehmen Sie bitte mit: Den Verkauf unverzüglich beim Versicherer anzeigen. Die Beitragsaufteilung im Kaufvertrag regeln. Und als Käufer die übernommene Police prüfen, bevor die Monatsfrist verstreicht – aber nicht blind kündigen, sondern erst vergleichen. Wenn Sie in Hamm oder der Region ein Haus kaufen oder verkaufen und wissen möchten, ob der bestehende Vertrag taugt melden Sie sich gerne.
Häufige Fragen zur Gebäudeversicherung beim Hauskauf und -verkauf
Muss ich als Käufer eine neue Wohngebäudeversicherung abschließen?
Nein. Die bestehende Versicherung geht mit der Grundbucheintragung automatisch auf Sie über, das Haus ist also lückenlos geschützt. Sie können den Vertrag fortführen oder innerhalb eines Monats mittels Sonderkündigung kündigen und wechseln.
Wie lange habe ich Zeit für die Sonderkündigung?
Einen Monat ab dem Erwerb, also ab der Eintragung im Grundbuch. Hatten Sie keine Kenntnis vom Bestehen der Versicherung, beginnt die Frist erst mit der Kenntnis. Gekündigt werden kann mit sofortiger Wirkung oder zum Ende der laufenden Versicherungsperiode.
Wer muss den Verkauf dem Versicherer melden?
Beide können es tun – Verkäufer oder Käufer (§ 97 VVG). Wichtig ist nur, dass es unverzüglich passiert. Unterbleibt die Anzeige, riskieren Sie den Versicherungsschutz für spätere Schäden.
Bekomme ich als Verkäufer zu viel gezahlte Beiträge zurück?
Wenn der Käufer oder der Versicherer kündigt, ja: Dann haftet nach § 96 Abs. 3 VVG allein der Veräußerer für die Prämie, und zu viel gezahlte Anteile werden ihm erstattet. Läuft der Vertrag dagegen weiter, müssen Sie die anteilige Erstattung mit dem Käufer selbst regeln – der Versicherer übernimmt das nicht.
Gilt das Sonderkündigungsrecht auch, wenn ich ein Haus erbe?
Nein. Bei einer Erbschaft liegt keine Veräußerung vor, das Sonderkündigungsrecht nach § 96 VVG greift nicht. Erben können den Vertrag nur regulär zum Ablauf kündigen.
